Patrimoine / Immobilier : la baisse des prix ?

Alors que les taux d'intérêt immobilier sont aux plus bas :

> 3,60% (taux fixe TEM pour 1,5 Meuros empruntés sur 15 ans)
> 2,65% (taux variable TEM pour 1,5 Meuros empruntés sur 15 ans)

NB : L'OTA 10 ans qui est le taux de référence pour les taux de crédits immobiliers ne devrait pas remonter significativement avant 3-4 mois.

Il semble que les prix de l'immobilier, tout du moins en région parisienne, ont stagné voire baissé ces 3 derniers mois.

Un copain travaillant dans une agence immobilière bien placée à Paris m'a confirmé cette première baisse depuis de nombreux mois sur le réseau de son agence.

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Ci-dessous un témoignage (à considérer avec précaution) datant du 22/02/05 sur http://www.bulle-immobiliere.org/#sec-reactions (site consacré à la bulle immobilière supposée)


Suite à la visite succinte de votre site, je n'ai pu trouver un lien pour déposer en ligne mon opinion sur celui-ci d'où l'envoi du présent courriel.

Je ne peux néanmoins que vous féliciter pour votre oeuvre pédagogique, hautement humoristisque et formidablement bien étayée au demeurant.

Ancien gestionnaire (syndic privé)d'un portefeuille de 65 copropriétés représentant 1600 lots en zone d'imposition T2 (haut de gamme), j'abonde sur les conclusions et analyses émisent dans votre site.

J'ai un ami qui est franchisé d'un grand groupe national et qui me disait encore la semaine dernière qu'ils sont fortement invités à ne pas communiquersur le sujet, soit à l'heure actuelle sur une baisse des biens à vendre, mais aussi à louer.

Pour ma part, j'ai un exemple précis et récent : un appartement ds une résidence "chic" d'une superficie totale de 120m2 sur un niveau, en zone T2, avec prestations luxueuses (sol en marbre, stores électriques, gardiens, piscine intérieure, sécurisation vigik/vidéosurveillance/alarme, double box en sous-sol+cave, vue imprenable sur site d'exception) mis en vente courant 2004 au prix de 4.500.00FF (bien surévalué alors de +20%, dixit le propriétaire). Aujourd'hui, ce même bien est négociable à 3.400.000FF soit une baisse de 10% par rapport au marché! Et le pire, c'est qu'il ne trouve toujours pas preneur!!! Outre la revente aujourd'hui devenue difficile de ce type de biens, nombre d'acquéreurs prennent soin de consulter au préalable le carnet d'entretien théoriquement tenu à leurs diposition par le syndic (loi SRU) et n'hésitent plus à se tenir informé des précédentes décisions d'AG en remontant sur x années. Dès lors, nombre de "coups de coeur" se transforment vite en des actes d'achats bien plus réfléchis et raisonnés, chose encore impensable il y a un an. Les emprunts étant devenus conséquents et longs malgré les taux historiquement bas, le coût des travaux en cours et à venir semblent de plus en plus influer dans la décison des futurs acquéreurs. Le temps ou ceux qui vivaient au dessus de leurs moyens en multipliant les crédits est en passe de disparaître, vente judiciaire oblige!!! Dans mon portefeuille, les cas semblent toujours se multiplier et je vous passe les retards en terme de paiements de charges qui ne cessent de grêver les trésoreries. Autre point révélateur : groupes bancaires et assureurs ont presque tous revendu leurs immeubles.

Avec la situation vieillissante des copro construites dans les années 70/80 et l'explosion des cours de certaines matières premières, les charges générales et les dépenses exceptionnelles explosent elles aussi. La technologie et les prestations d'entreprises spécialisées se révélant souvent être le meilleur choix pour réduire les charges trimestrielles, les charges de personnel tendent très souvent à se réduire brutalement dans la foulée. Au détriment de la convivivalité et du "vivre ensemble" bien évidemment. Conséquence directe, les copropriétés se bloquent peu à peu et les procédures judiciaires se mutliplient (les frais et honoraires suivent!). Bonjour les relations de voisinnage et l'encombrement des tribunaux!!! Sur un plan locatif, là aussi c'est la bérézina : auparavant, nos services encaissaient les loyers sous dix jours tout au plus. Aujourd'hui, plus d'un tiers des appels arrivent à l'encaissement entre le 15 et le 20 du mois. De ce fait, frais d'impayés et procédures se multiplient à l'égard des locataires retardataires, ne faisant qu'aggraver leurs difficultés, le plus souvent bien réelles. C'est très significatif dans l'immédiat mais surtout, cela risque de devenir très vite ingérable pour tout le monde si cette situation venait à perdurer...

Pour conclure, beaucoup tablent dans mon ancien entourage professionnel sur une baisse de l'ordre de 15% dès cette année mais l'omerta règne toujours dans les services et les staffs. Certains indépendants estiment cependant que les chiffres réels montreraient une baisse effective de 5 à 8% depuis novembre 2004.Quelques notaires ici et là prétendent quant à eux que des fonds privés "en réserve" commencent à se repositionner sur le marché boursier depuis le début de l'année.Quoi qu'il en soit, tous attendent la publication du rapport de la BDF en septembre prochain. Des collègues d'outre-manche nous ont déjà fait parvenir des études montrant que le plafond britannique est à son maximum, que le taux d'endettement atteint les 120% et que le marché baisse très significativement en terme de volume de transaction (son plus bas niveau depuis 9 ans). Beaucoup nous disent qu'il n'y a qu'en France ou l'ou ne semble vouloir aborder avec lucidité et impartialité l'éventualité d'un krach retentisant et de grande ampleur. Qui vivra verra...

Oups ! "Un copain travaillant dans une agence immobilière bien placée à Paris m'a confirmé cette première baisse depuis de nombreux mois de hausse sur le réseau de son agence."

Désolé !

Compte tenu du manque d'objectivité de ce site, je prendrais ce témoignage avec de précaution....

Je voulais dire avec beaucoup de précaution

Je trouve raisonnable le raisonnement présenté plus haut

Les professionnels de l'immo savent qu'on est en fin de période haussière pour les prix des appartements; bien que cela flambe encore dans certaines régions: le quart sud-ouest de la France a connu des hausses dans l'immobilier dues à des achats de Hollandais, et surtout d'Anglais qui ne peuvent plus accepter les prix incroyablement élevés qu'il y a chez eux.

En fait il y a une vraie "bulle" dans le secteur immobilier, aux USA et en Angleterre... un peu moins en France:

à propos de la situation aux USA, lire dans cet article le paragraphe qui commence à "LA FOLIE DES GRANDEURS":

http://www.la-chronique-agora.com/site/chronique.php?id_chronique=562&archive=1

http://www.michelcampillo.com/bulle.php

site perso assez sympa d'un prof d'économie
il y a quelques pages d'économie; le coin de ses élèves; un micro-forum interne; plus le cv de la personne qui a été l'un des premiers à créer un site amateur il y a plusieurs années

Je viens d'y faire un rapide tour : très bon site en effet avec un bon esprit !

J'y retournerai le plus rapidement possible ! Comment l'as-tu trouvé ?

En fait je venais de faire une recherche google sur le pétrole
et je suis tombée sur la page pétrole de son site.

Ensuite, je suis remontée à la source qui est la page perso+site éducatif+site d'économie d'un gars qui a un DEA d'éco et qui enseigne dans le second degré.

Cependant, je ne pense pas qu'il s'agisse d'un site "boursier".

¤A propos d'immo,voici,en 3 parties (ce forum limite la longueur des messages) une riche file de juin04 venant de notre ancien forum:
Vu sa longueur je la poste en 3 morceaux sur 3 envois consécutifs

Expéditeur Conversation (Lue 315 fois)
tripben Message posté le : 21/6/2004 1:22

Hausse des taux Ca commence à se preciser !!
Ci joint quelques liens sur un site de banque immo
Un petit point sur le barometre des taux pratiquées par les banques
et ca monte
barometre
et si on cherche un peu on trouve vite une inquietude ......qd à une hausse prochaine (et violante)
les taux ne vont pas rester aussi bas !!!
On parle de 5à 6% pr les taux fixes !!! d ici fin de l année !!
et jusqu a mi 2005 ....
Autant dire qu il sente que ce va pas s arreter de ci tot
En plus on apprend que certaines banques n ont pas realiser encore leurs objectifs !!!
et comme tt le monde le sait
Le taux d interet c la remuneration de la banque !!!
Mais aussi le principal critere pr la capacite d emprunt ....
et donc !!! Attention ! Crédits plus chers. !!!
De 4 à 5 en moyenne ca fait du plus 25% de hausse !!
En quelques mois !! Ca risque pas d attenuer la demande ?

Voir courbe des tx d interet

Mais le mieux c d aller voir ce que dis la fnaim
Et bien elle; si on peut dire tenter de freiner des deux pieds :
Les mots "bulles" marche morose; chute brutale, risque sur marché obligataire (krack) apparaissent
Et l on apprend meme q l indice de solvabilité a baisse de 15% en un an
en clair 15 % d acquereur en moins ....
De plus les prix grimpent toujours à vitesse grand V
Mais les transactions elles sont en chute libre dans certaines regions
L ile de france montre des signes de faiblesse
Malheureusement moins d acheteurs avec des prix tjs en hausse
et bien ca donne un bel effet ciseau
Qui va faire plus d un malheureux !!
Info de derniere minute La BCE pourrait baisser ces taux et ainsi
drainer encore des credits immo a bas taux .....
Permettant a la pire bulle immobiliere de l histoire de survivre ..
encore quelques mois ..
Mais plus dure sera la chute .... .
tripben
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jade Message posté le : 21/6/2004 19:12

merci tripben , ça confirme s'il en était besoin.....bulle immo il y a...mais tout est lié ...l'éclatement de cette bulle immo provoquera de fait l'eclatement des autres bulles ...

par le jeu des dominos..

avec quoi a ton avis les gens endettes sur l'immo vont'ils payer leus credits? ..
mets toi à leur place un moment ...que fais tu?
tu brades de suite ton bien ...ou tu dégages du cash ailleurs ..?

imagines maintenant que ce bien est ta RESIDENCE ...t'es un peu coincé la ...non?

donc tu va tout faire pour la garder le plus longtemps possible...brader ton portif ...etc etc ..

et quand tu te décidera ..bien obligé a vendre ...il te restera tout de même ton crédit à payer ... et des sous à trouver pour te reloger ...où les prendras tu?

bref...ceci pour dire qu'à mon sens tout ça est lié ..
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HLN Message posté le : 21/6/2004 22:29

Merci Tripben pour ton post très argumenté; je rentre du travail et vais le lire à fond. Je suis un ancien loueur en meublé: j'avais, en 1993 et 94, acheté des studios dans un immeuble situé près d'une fac,les ai remis en état et les ai loués jusqu'en 02.
Ils ont été vendus avec une bonne plus-value en 02 car les prix étaient assez élevés déjà, il y a deux ans.
Cependant je pense que j'aurais dû les garder un peu plus, jusqu'à maintenant : en les vendant en 2004 je pense que je les aurais mieux vendus.
(et en plus quand je pense à ce que j'ai fait du capital récupéré....no comment )

Je pense vraiment que l'heure n'est plus aux investissements immo.

En tant qu'ancien propriétaire bailleur, je tends toujours l'oreille lorsque j'entends des échos sur l'ambiance du milieu de l'immo (j'ai gardé des contacts avec d'autres propriétaires bailleurs avec qui je travaillais); ce que je sais c'est qu'actuellement, depuis une bonne année, l'immo de BUREAU plafonne: il y a moins d'entreprises demandeuses de mètres carrés (crise? temporisation des décisions d'expansion); du coup les vacances de bail durent plus longtemps, et les prix de location commencent à baisser.

pour compléter sur l'immobilier commercial ou de bureau voici le graphique LT de unibail qui marque une pause depuis quelques mois
(unibail est au srd): jusqu'où cette hausse va-t-elle durer??

graphique mensuel LT de UNIBAIL
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jade Message posté le : 21/6/2004 22:52

graphs a mediter dj et naz sur reit , taux longs sur reit , crb sur reit , pour mémo , reit est l'indice des holding immobiliers us donné par Loic que je remercie pour cette trouvaille que je ne connaissais pas

merci par avance

-1reit vs d jones:

sans surprise, on constate que les investisseurs ont delaisse le dj en ...2000 , tiens donc.. au profit de l'immobilier ...un point haut pluri annuel vient d'etre atteint...
le graph reste tres bull

http://stockcharts.com/def/servlet/SC.web?c=$REIT:$INDU,uu[l,a]walaynay[p][iLa12,26,9]&pref=G

2-reit vs nasdaq: memes observations en plus appuyé ..par contre ce graph la donne amah plus de signes de faiblesse

voir notamment macd , divergence prononcee

http://stockcharts.com/def/servlet/SC.web?c=$REIT:$COMPq,uu[l,a]walaynay[p][iLa12,26,9]&pref=G


3- par rapport au crb qui mesure bien l'inflation:
on a qq chose de tres différent..avec double top ..va t'on en faire un 3eme ? le 2 eme top est deja plus bas que le précédent ...hum..

http://stockcharts.com/def/servlet/SC.web?c=$REIT:$crb,uu[l,a]walaynay[p][iLa12,26,9]&pref=G
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HLN Message posté le : 22/6/2004 7:40

En fait, tout ça c'est catastrophique pour beaucoup d'américains qui ont refinancé leurs prêts récemment; le problème est qu'ils ont pris, souvent des prêts,à taux variable car les taux étaient descendants jusqu'à il n'y a pas longtemps. Sur ma boîte aux lettres de mon FAI américain AOL je reçois très souvent des lettres de compagnies de crédit américaines qui me proposent des rachats de prêt, et des refinancements.

C'est opération courante aux USA.
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Marbelx Message posté le : 22/6/2004 10:05

HLN, pourquoi penses-tu que l'heure n'est plus aux placements immo. si tu n'es pas émervéillée de ce que tu as fait de ton capital, après ton aventure immobilière? Ca n'aurait pas été moins pire ?
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tripben Message posté le : 23/6/2004 14:49

L immo c un super plan!! Des que les taux seront à leur moyenne historique
que 1/2 Agence sera fermée et que plus personne ne voudra entendre parler d immobilier !!
Là oui ce sera le meilleur placement et notamment pr tt ce qui est retour sur investissement en terme de rentabilté ....
Car je pense à une grosse baisse de l immo ....
mais pas des loyers ..... Manque de logements aidant ...
Demain je pense aussi que bcp de propriétaires reviendront locataires ....
Et c ce que je conseille à tte personne qui a achété sur les 5dernieres années avec un gros crédit....
Pour l idée du forum .... L immo risque ne pas interéssé bcp de monde en fait il faudrait que ce soit un sous forum dans le forum bear mais techniquement c pt etre hard ....
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Marbelx Message posté le : 23/6/2004 22:33

Peux-tu préciser ta pensée, je ne suis pas assez futée pour comprendre à demi mot ! (...)
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tripben Message posté le : 24/6/2004 16:55

Et n en deplaise aux bulls
Le marché de l immo est dans la phase finale de son marché haussier séculaire .....
La pierre valeur sure : oui qd il ne s agit que de ventes entre particuliers mais aujourd hui l importance du financement bancaire et donc du niveau des taux d interet a boosté un marché où l offre commencait déjà à se faire rare .....
Sans parler de tt ce qui est le refinancement hypothécaire avec les banks
C ce sarko nous prepare pr la rentrée ... .
L immo n est qu un produit pr les banques comme une assurance .. ..
Or demain ce qui m inquieté c de savoir qui seront les nouveaux acheteurs..
Les vendeurs eux je les vois de plus en plus nombreux ...
Pr ce qui de la descente au enfer ; je pense qu elle commencera par une baisse des loyers et petit à petit ce seront les px de vente qui baisseront
Alors les loyers s arreteront de baisser (entre 5 et 9€ le metre carré contre 8 à 20€ aujourd hui) face à des acquereurs immo obligés de vendre ... et de revenir locataire.
Les prix de ventes devraient chuter lourdement ; étant donné que les prix n ont fait que monter absorbant ainsi une grande partie des acquereurs potentiels ....
et Qui demain va acheter ? Les jeunes payés au SMIC ? EN faisant un crédit sur 40 ans ?
Je ne sais pas mais pour moi ... C inéductable malgré tt les mesures que pourront prendre les autorités .. ..
D ailleurs je viens de trouver la premiere phrase ambigue qd à une prochaine baisse ; Cette fois ce n est plus ss entendu mais dit texto !!

"La crainte de perte à la revente, si le marché de la vente venait à s'infléchir, comme c'est probable dans les deux à trois ans à venir, fera disparaître aussi pour quelque temps, comme ce fut le cas dans les années 90, l' "épée de Damoclès" que constitue pour les locataires la perspective d'un congé pour vente, dissuasion efficace à trop vouloir jouer les clients-rois... """
Il oublie juste de dire que les acquereurs de biens immo étaient eux aussi rares ; ce qui accentue la chute des prix ..
PS : l immo sera de nouveau interessant qd personne ne voudra plus en entendre parler .. ..Prix aujourd hui moyen 1800 €
Plus bas possible moyen : 800/900 € soit un petit _50%
Les futures scandales de Freddie et Fanny et la hausse des tx seront les probables faits declencheur de la chute ... .

baisse des loyers
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TrivialFortune Message posté le : 29/6/2004 23:41

Article de l'Expansion - Immobilier : le retour des bonnes affaires

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L'Expansion N° 683 01-02-04 - A la une
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TrivialFortune Message posté le : 29/6/2004 23:53

Je trouve assez pertinent l'analyse de tripben. Je suis plutot OK, mais il n'est pas garanti que l'ampleur de la baisse dépasse les -30% sur l'immo.
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TrivialFortune Message posté le : 29/6/2004 23:57

Mais c'est vrai qu'il y a un risque d'effet domino car les salaires médians ne suivent plus l'evolution (ou l'envolée) immo. A contrario, les banques en profitent et veullent obliger l'allongement des crédits à 20-25 ans...
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HLN Message posté le : 29/6/2004 23:59

Bonsoir TrivialFortune et le reste du forum. Merci pour vos posts; je vais relire ça; mais j'ai l'impression que la baisse des prix des biens immobiliers démarrera en France plus tard qu'aux USA; le marché est moins mûr ici qu'en Amérique

HLN Message posté le : 30/6/2004 23:32

Pour répondre à Marbelx: je l'ai un peu dit dans le post au dessus: l'immo de bureau plafonne; donc rendement commençant à être en baisse; en ce qui concerne les achats en France, de biens immobiliers en vue d'assurer son propre logement, je pense qu'ils vont avoir lieu, encore pour quelques semestres pas très nombreux, dans le cadre de possibilités d'emprunt à taux pas encore trop relevés; mais les prix sont élevés; personnellement j'ai vu au fin fond de l'Indre des maisons quasiment à l'état de ruine mises en vente pour très cher; les vendeurs actuels ne doutent vraiment de rien; il faut dire que les acheteurs anglais sont prêts à payer n'importe quel prix.

Et concernant l'achat en vue de la location: même remarque: les prix sont élevés; c'est plutôt le moment de vendre que d'acheter; j'ai vendu récemment des studios avec une PV de 40%.
Et, pour être franche, concernant la location: il y a aussi un autre problème: celui de l'évolution du comportement des locataires qui --hélas -- ne va pas en s'améliorant; le phénomène est général: les générations montantes manquent d'éducation et sont devenus irrespectueuses, sans gêne et parfois peu honnêtes; j'ai ressenti cela: j'ai eu quelques sinistres coûteux en temps et en argent: un studio rendu très sale, le même studio rendu une autre fois avec tout le mobilier cassé, et toujours le même studio, encore une autre fois, vidé de ses meubles par un jeune locataire accro à la drogue. A chaque fois c'est moi qui passais huit jours à retapisser l'appartement et à courir chez Conforama pour remeubler.
Et dans ma famille, un oncle n'est pas arrivé à se faire payer pendant trois ans par ses locataires "réfugiés politiques".
Donc ce genre d'investissement, pour moi, n'est plus attractif.

Tu as raison, Marbelx, de dire que j'ai mal profité de l'argent de la vente, mais cela, ça vient de moi et de mon goût immodéré pour le jeu: j'ai voulu jouer au srd une TMT nommée genesys alors que j'aurais pu, sagement, renforcer mes positions sur la gentille maurel.
Bref je me suis trompée mais cela n'enlève rien au fait que je pense qu'il faut sortir de l'immobilier d'ici peu --sauf à avoir besoin de loger sa propre famille-- et prendre ses plus-values.

J'achète un peu de foncier en ce moment, c'est tout; mais c'est quelques hectares de terre agricole pour mon usage personnel.
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HLN Message posté le : 30/6/2004 23:39

Re:Tripben: L immo c un super plan!!
Oui je me demande si pour l'immo il ne convient pas de faire des "vendus-achetés": vendre maintenant cher, passer locataire, et racheter moins cher plus tard. Mais concernant la rentabilité du locatif, Tripben, je ne suis qu'à moitié d'accord avec une partie de ton post de 14h49 dans lequel tu dis que vu la demande locative les locations resteront rentables:
je pense en effet que oui il y aura de la demande locative, mais venant peut-être de personnes en difficulté sociale (le chômage est monté à 9% ces dernières semaines):
se retrouver avec un locataire surendetté ou au chômage signifie avoir 0€ de recettes, des dépenses (impôts etc..) et le problème de conscience de choisir entre son intérêt financier et la survie sociale d'une personne qui a des ennuis;
trop hard pour moi j'ai préféré sortir de ce marché
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Marbelx Message posté le : 1/7/2004 9:02

maison dans l'Indre et immo locatif !
en effet, ma mère a vendu sa maison au nord de l'Indre, l'an dernier, à des anglais.
Je loue 50 m2 à Lyon : cela fait un an que je n'ai touché aucun loyer... je paye donc un huissier ... Les gens considèrent que dès l'instant qu'on est propriétaire, on est nanti, et qu' eux ont aussi leur part à prendre. Et ils la prennent. Tout un conditionnement marxiste via l'éducation nationale !
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HLN Message posté le : 1/7/2004 11:15

C'est en fait très délicat, le problème des locataires en difficulté; j'ai eu trois expériences à raconter: une positive et deux négatives:

Je commence par l'expérience positive:

J'avais une vacance dans un studio en mars; donc il était un peu tard pour chercher un locataire étudiant --clientèle se logeant en septembre ou octobre--, à moins de trouver un stagiaire;
j'ai alors été contactée par un ingénieur au chômage; le gars était en grande difficulté: divorce, licencié, obligé de changer de région, mauvaise santé; pris à l'essai pour un stage dans une entreprise mais pas d'argent d'avance; ayant tout laissé et redémarrant dans la vie avec une simple valise;
il s'est présenté en m'exposant ses problèmes, et en me demandant de baisser mon prix de loyer; il marchandait, mais, c'était motivé, et il m'a raconté son histoire assez triste avec beaucoup de simplicité et de confiance; la personne était particulièrement sympathique et j'ai décidé de lui faire confiance, et aussi de lui donner le petit coup de pouce qui lui permettrait de passer quelques mois sans trop de frais et de soucis d'argent: il avait tant de difficultés à surmonter!;
Je lui ai fait 40% de remise sur le loyer et je ne l'ai pas regretté;
il a été impeccable avec moi, et très agréable comme locataire; et j'ai l'impression que grâce à moi, en partie, il a pu redémarrer sur des bases un peu positives; après avoir quitté le studio quelques mois plus tard, il a continué à m'écrire pour me dire ce qu'il avait réussi à faire: un emploi définitif, une réinstallation dans un appartement plus grand; il m'a été reconnaissant.

Par contre une autre fois, forte de cette première expérience positive, j'ai voulu faire confiance à un jeune homme qui n'était pas cautionné et était au chômage, et j'ignorais qu'en fait c'était un parasite drogué et voleur, et il m'a fait ce qu'il faisait à ses propriétaires successifs: il est parti sans me prévenir, en faisant sauter les derniers mois de loyer, et en me volant mes meubles. Vol non dédommagé par mon assureur car vol effectué sans intrusion par une personne possédant la clé. En plus il ne m'a pas rendu les clés ce qui fait que si je n'avais pas eu un double je n'avais plus qu'à casser la porte pour récupérer mon bien.

Troisième expérience (de mon oncle): il a logé il y a 5 ans des "réfugiés politiques" venant du Moyen-Orient, je ne me rappelle plus quel est exactement le pays (Liban, Afghanistan?? ..me rappelle plus); ils ont payé le loyer pendant quelques mois puis ont arrêté; ensuite chaque fois que mon oncle les relançait pour des paiements, la réponse était "on est réfugiés politiques, on a des difficultés, on ne sait pas où aller, on ne sait pas quoi faire". Bref il les a logés gratuitement pendant trois ans, et cela a été un souci énorme pour lui, cet appartement occupé par ces personnes qui ne s'acquittaient pas de leur loyer et qui faisaient les morts lors des sollicitations.
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Prof Message posté le : 1/7/2004 12:01

Hello de retour de Corse (quelques jours de détente biens mérités), j'ai lu avec beaucoup d'intérêt vos posts sur le sujet de l'immo...
...Pour apporter ma modeste contribution au débat de la bulle de l'immo mon cas perso :

Ma femme, notre enfant et moi cherchons à acheter un 3 pièce en proche banlieue parisienne depuis près de quatre ans. Nous avons vus les prix monter à une vitesse vertigineuse (+40% en 4 ans)parallèlement à une baisse très alléchante des taux.

Entre temps, ma situation professionnelle a changé et il nous est aujourd'hui beaucoup plus difficile d'emprunter et donc d'acheter. Mais je me demande vraiment si on le ferait maintenant si notre situation nous le permettait car la situation ne me paraît vraiment pas saine. Je pense que les taux bas est un miroir aux alouettes car il profite plus au vendeur (qui vend plus cher) qu'à l'acheteur, lui permettant seulement d'allonger la durée de son crédit pour suivre l'inflation des prix.

De notre côté par exemple, avec un apport assez conséquent, on comptait initialement emprunter sur 15 ans pour ne pas payer trop d'intérêt et ne pas se traîner le boulet du prêt pendant toute une vie. Mais comme notre patrimoine et nos salaires n'ont pas augmenté de 40 % en quatre ans comme les prix de l'immo dans notre coin, comment suivre sinon emprunter sur une durée beaucoup plus longue, 25 ou 30 ans ? D'ailleurs, les banquiers s'en frottent les mains proposant même des solutions avec des taux variables (ils nous prennet vraiment pour des c...!).

Bref, beaucoup de jeunes couples se trouvent dans notre cas et il ne me semble pas réaliste que cette situation de hausse des prix continue très longtemps.

Certes, nous ne sommes pas dans la même situation que le précédent crach de l'immobilier : spéculation encore modérée (on cherche d'abord à acheter pour se loger), pénurie importante de logement (en tous cas en région parisienne), taux bas, hausse des prix importante mais continue sur 4 ans, retard relatif des prix de l'immo à Paris par rapport à d'autres capitales européennes...

Et puis, on est loin des hausses en GB et en Espagne (x2,5 et x2) et ailleurs en Europe...

J'ai l'impression aussi que si les prix à l'achat ont bien augmenté en France, il n'en a pas été de même des loyers (mais là si vous pouvez confirmer, ça m'intéresse) !

Concernant la location, il est vrai comme dit LN, qu'il faut avoir du courage. J'ai l'exemple de ma Grand-mère (qui vient de fêter ses 100 ans) qui n'a plus comme revenus un appartement très bien situé à Paris qui s'est fait roulé par un escroc libano-pakistanais (une famille très riche pourtant) qui est parti en laissant 7 mois d'impayé pour une destination inconnue au Canada... Il y a en France une vrai inégalité face à la loi entre locataires et propriétaires ! Ma famille a mis plus d'un an à virer ce type qui après 6 mois de location, avait contament 2 mois de retard dans le paiement de ses loyers. Assigné en justice, il a pu reculer de 3 mois une décision en ne se présentant pas à l'audience, puis 4 mois de plus en payant fianlement un mois de loyer de plus (nécessitant alors pour ma Grand-Mère de recommencer une procédure, à nos frais bien sûr ! Quel scandale !

Voilà pourquoi aujourd'hui, il y a tant de contraintes pour trouver un appartement en location !

PS : A l'instant sur Europe 1, ils annoncent +12% de hausse de l'immo sur un an à Paris et +15% en petite couronne !
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jade Message posté le : 1/7/2004 13:21

à propos des loyers impayés , qui amah risque de devenir un pb croissant , les agences immo proposent un mandat de gestion , avec en option une assurance qui couvre les loyers impayes , n'atant pas proprio bailleur , je n'ai
pas étudié ça de prés mais il me semble tres imprudent de s'en passer ..évidemment ce n'est pas gratuit ...mais bon..

ceci étant dit , je trouve que le rendement locatif ( entre les impots , les travaux et autres dep à la charge du proprio + les risques de loyers impayes ) en font un placement peu attractif..

je peux rajouter moi aussi une autre histoire de loyers impayes..

nous avons quitté notre région, il y a qq années pour nous installer ici..
et nous avons pris une location , " le temps de voir "

notre proprio , venait de se débarraser d'un locataire indélicat:
-1 an d'impayé
- nuisances sonores ++ ds un quartier tres calme ( sono a fond )
- le gars ne bossait pas et se shootait , à plein temps

entre nous ça m'amuse un peu car , il avait trouvé ce locataire par l'entremise d'une agence , mais ne lui avait pas confié de mandat de gestion ( juste mandat de recherche d'un locataire )
pour un proprio de 95 ans ...il aurait ete plus sage de déléguer ) et de prendre cette fameuse assurance couverture de loyers impayés..

BREF , amah louer , c'est comme le reste , un métier ...à reserver à ceux qui savent faire... les bailleurs amateurs trinqueront et de plus en plus..
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Prof Message posté le : 1/7/2004 17:04

J'ai une petite idée qui me trotte dans la tête depuis uquelque temps et qui me paraît plus facile que la location de logements : la location de parkings !
Et oui ! Dans certaines grandes villes de France, les places de parkings sont devenus très chères avec la multiplication des véhicules.

Pourquoi ne pas se spécialiser dans l'achat et la location de ces parkings ? Les produits sont assez standards, frais d'entretien et charges réduits, moins de contraintes pour expulser le locataire s'il ne paie pas... Le tout est de trouver les emplacements assurant de bons rendements ! Ce qui n'est pas une mince affaire à priori ! Avez vous une idée sur le rendement de ce genres de produits ?
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HLN Message posté le : 1/7/2004 17:23

Oui Prof ton idée est tout à fait géniale; en fait j'ai failli faire ça lorsque j'avais mes studios; mais la ville où j'avais mes studios n'avait pas de problèmes dramatiques de stationnement donc je ne m'y était pas lancée;par contre j'avais un collègue loueur en meublés comme moi, qui avait en sus une dizaine de garages et cela lui faisait des rentrées faciles, et sans gestion; et je connaissais aussi un propriétaire d'usine désaffectée qui l'avait partitionnée pour la louer à une cinquantaine de propriétaires d'autos ou de caravanes qui stationnaient sous les hangars, et quant aux bureaux de l'usine, ils étaient loués comme garde-meubles.

Le top pour ce genre d'activités c'est les grandes villes surencombrées et je pense spécialement à ma ville natale Nice: la dernière fois que j'y suis allée il y avait dans une rue des voitures garées en triple file pour la nuit (quartier Gambetta--St-Philippe); il y a dans ce quartier le garage Palmeira qui loue ses emplacements 8€ pour la nuit (de 22h à 8h).....c'est te dire la rentabilité d'un parking collectif.
Il y a aussi près de la gare de Nice, jouxtant la voie rapide, dans le boulevard Raimbaldi, un silo à autos, immeuble spécialement construit pour le parking; je pense que cet immeuble doit avoir des copropriétaires ou des actionnaires.
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Prof Message posté le : 1/7/2004 17:55

Oui, je crois que l'idée mérite d'être creusé ! Il faut que j'essaie de trouver des infos pour évaluer la rentabilité.
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HLN Message posté le : 1/7/2004 17:58

Rentabilité parkings: je crois que c'est encore meilleur que ce que je faisais et qui était le petit logement meublé pour clients universitaires
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TrivialFortune Message posté le : 2/7/2004 23:49

TrivialFortune Message posté le : 2/7/2004 23:49

Le gouverneur de la banque d'Angleterre a estimé officiellement qu'un effondrement de l'immobilier est plus menaçant aujourd'hui qu'il y a quelques temps.
Extrait de la chronique Mieux Vivre du 02 juillet :

(...) Bref, tout va dans le bon sens pour le placement préféré de nos concitoyens. Dont les comparaisons internationales montrent que ce sont de sacrés fourmis. Comme en Allemagne, et, surprise, en Italie, où les taux d'épargne sont aussi élevés que le nôtre. En revanche, comme vient de le montrer l'Observatoire européen de l'épargne, les Britanniques et les Espagnols mettent de côté un pourcentage plus faible de leurs revenus. Mais ce sont les champions du crédit immobilier. Les marchés immobiliers de ces deux pays sont d'ailleurs devenus spéculatifs, car les nouveaux accédants à la propriété n'ont plus les moyens de s'endetter à hauteur de leurs désirs. C'est pour cette raison que la banque d'Angleterre vient de tirer la sonnette d'alarme. Son gouverneur a estimé officiellement qu'un effondrement de l'immobilier est plus menaçant aujourd'hui qu'il y a quelques temps. Et si cette remarque s'appliquait aussi un jour à la France ?
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HLN Message posté le : 3/7/2004 0:03

Merci pour ce post TrivialFortune;j'ai l'impression que quand les problèmes vont arriver sur l'immobilier,ils ne seront pas simultanés;ils auront lieu en cascade,allant d'un pays à l'autre,au gré des taux d'intérêts appliqués ici ou là,et des difficultés économiques des différentes contrées.

En tout cas en Europe, ça risque très bien de commencer par l'Angleterre.